Наемането на жилище е сериозна стъпка, която изисква внимателна подготовка. Много наематели подписват договори без да ги прочетат внимателно. После се сблъскват с неприятни изненади, които можеха да бъдат избегнати.
Добре съставеният договор за наем защитава и двете страни.
За наемателя обаче той е особено важен, защото обикновено наемодателят е в по-силна позиция. Без ясни правила рискувате да загубите депозита си, да плащате за ремонти които не ви касаят или да бъдете изгонени без предупреждение.
В тази статия ще разгледаме десет ключови клаузи, които всеки наемател трябва да търси в договора си. Ако липсват, настоявайте да бъдат добавени преди да подпишете.
Клаузи за плащания и финансова защита
Финансовите въпроси са в основата на повечето конфликти между наематели и наемодатели. Неясните договорки за плащания водят до недоразумения, които лесно прерастват в сериозни спорове.
Затова първата група клаузи, на които трябва да обърнете внимание, засяга именно паричните отношения.
Тук влизат не само размерът на наема, но и депозитът, комуналните разходи и всички допълнителни такси. Всяка сума, която ще плащате, трябва да бъде ясно определена в договора. Устните уговорки нямат стойност при възникване на спор. Само писменото споразумение ви дава правна защита.
Добрата новина е, че повечето наемодатели са склонни да уточнят финансовите условия детайлно. Това е в техен интерес колкото и във ваш. Проблемите започват когато някоя от страните приеме нещо за подразбиращо се без да го запише изрично.
1. Точен размер на наема и начин на плащане
Договорът трябва да съдържа конкретна сума на месечния наем в лева. Не приемайте формулировки като пазарен наем или по договаряне. Освен сумата, важен е и начинът на плащане - по банков път или в брой.
Банковият превод е винаги за предпочитане, защото той създава писмено доказателство, че сте платили. При плащане в брой задължително искайте разписка с дата, сума и подпис на наемодателя.
Без такова доказателство рискувате наемодателят да твърди че не сте плащали редовно.
Уточнете и крайния срок за плащане всеки месец. Обичайната практика е до пето или десето число. Така имате яснота и избягвате спорове за забавени плащания.
2. Депозит - размер и условия за връщане
Депозитът е може би най-честият източник на конфликти между наематели и наемодатели. Стандартният размер е един или два месечни наема. По-висок депозит е сигнал за внимание.
Критично важно е договорът да описва точните условия за връщане на депозита. В какъв срок след освобождаване на жилището трябва да получите парите обратно? Обичайно това е между 7 и 14 дни. Какви удръжки може да прави наемодателят и за какво?
Адвокатите от LegalFrame.BG съветват срокът за връщане на депозита да не надвишава 14 дни след предаване на жилището.
Настоявайте за клауза, която изброява конкретно допустимите основания за задържане на част от депозита. Общи формулировки като за щети или за почистване са твърде неясни и дават възможност за злоупотреба. Депозитът не бива да се използва за нормално износване на вещите в жилището.
3. Комунални разходи и такси
Кой плаща тока, водата, парното и интернета? Този въпрос трябва да има еднозначен отговор в договора. Най-често наемателят поема консумативите, а наемодателят - данък сгради и таксата за вход.
Проверете как се отчитат разходите. Ако няма индивидуални измервателни уреди, как се разпределят сметките? Избягвайте ситуации с обща партида, където не можете да контролирате потреблението. Това води до изненадващо високи сметки в края на отоплителния сезон.
Добре е да се уточни и какво става с неплатени сметки от предишни наематели. Вие не следва да носите отговорност за чужди задължения.
Клаузи за ползване и поддръжка на имота
След като уредите финансовите въпроси, идва ред на практическите аспекти на ежедневното ползване. Как се документира състоянието на жилището при нанасяне? Кой отговаря за ремонтите? Може ли наемодателят да влиза без предупреждение?
Отговорите на тези въпроси определят качеството на живот през целия период на наемане.
Много наематели подценяват тази група клаузи. Те се фокусират върху наема и депозита, а после се оказват в ситуация без ясни правила. Наемодателят идва без предупреждение, отказва да поправи развален климатик или претендира за щети, които са съществували преди нанасянето.
Предотвратяването на тези проблеми изисква само малко повече внимание при подписване на договора. Следващите три клаузи ще ви помогнат да живеете спокойно в наетото жилище.
4. Приемо-предавателен протокол
Този документ е неразделна част от договора и е вашата основна защита срещу неоснователни претенции за щети. В него се описва състоянието на жилището при нанасяне - всяка драскотина по паркета, всяко петно по стената, всеки неработещ контакт.
Бъдете максимално подробни при съставянето му. Снимайте всичко с телефона си и запазете снимките.
Ако наемодателят откаже да подпише протокол, това е сериозен червен флаг. Вероятно планира да ви обвини за съществуващи повреди.
При напускане се съставя нов протокол, който се сравнява с първоначалния. Само реалните разлики могат да бъдат основание за удръжки от депозита. Без начален протокол нямате как да докажете в какво състояние сте заварили имота.
5. Ремонти и подобрения
Законът за задълженията и договорите разграничава дребни и съществени ремонти. Практиката обаче показва, че границата между тях често е спорна. Затова договорът трябва да съдържа конкретни примери.
Обикновено наемателят поема дребните ремонти - смяна на крушки, батерии, уплътнения. Наемодателят отговаря за по-сериозните проблеми като повреден бойлер, теч от покрива или счупен прозорец. Тези задължения трябва да бъдат изрично разписани, за да се избегнат бъдещи спорове.
Уточнете и процедурата за уведомяване при нужда от ремонт. В какъв срок трябва наемодателят да реагира? Какво правите ако той бездейства?
6. Достъп на наемодателя до имота
Докато живеете в наетото жилище, имате право на неприкосновеност. Наемодателят не може да влиза когато си поиска, дори да е собственик. Това трябва да е ясно записано в договора.
Стандартната клауза предвижда предварително уведомяване поне 24 часа преди посещение. Посещенията трябва да са в разумни часове и с основателна причина - проверка на състоянието, показване на потенциални нови наематели или извършване на ремонт.
Изненадващите посещения без предупреждение са недопустими. Ако наемодателят настоява да има свободен достъп по всяко време, помислете два пъти дали да подписвате такъв договор.
Клаузи за прекратяване на договора
Никой не започва наемни отношения с мисълта за тяхния край. Животът обаче е непредвидим. Може да получите работа в друг град, да решите да купите собствено жилище или просто да не сте доволни от квартирата. Наемодателят също може да реши да продаде имота или да го ползва лично.
Ясните правила за прекратяване защитават и двете страни от неприятни изненади. Без тях рискувате да останете без покрив над главата си с кратко предизвестие. Или да дължите огромни неустойки защото сте напуснали преди края на срока.
Следващите четири клаузи регулират различните аспекти на прекратяването. Те определят кога и как всяка страна може да сложи край на договора, какви са последиците и какво се случва след изтичане на първоначалния срок. Отделете им необходимото внимание.
7. Срок на предизвестие
Предизвестието защитава и двете страни при желание за прекратяване на договора. За наемателя това означава време да си намери ново жилище без да остане на улицата. Обичайният срок е един месец, но може да варира.
Важно е предизвестието да е еднакво и за двете страни. Ако наемодателят може да ви изгони с едноседмично предупреждение, а вие дължите двумесечно предизвестие, договорът е небалансиран. Настоявайте за равни условия.
Проверете и формата на предизвестието. Писмената форма е задължителна за вашата защита. Устното предизвестие е трудно доказуемо при спор.
8. Основания за едностранно прекратяване
Кога всяка от страните може да прекрати договора предсрочно? Тези хипотези трябва да са изчерпателно изброени. За наемателя типични основания са системни нарушения от страна на наемодателя или невъзможност да ползва имота по предназначение.
Бъдете особено внимателни с клаузи, които дават на наемодателя право да прекрати договора при продажба на имота. Такава клауза ви поставя в несигурно положение. По-добрият вариант е новият собственик да встъпи в правата и задълженията на стария наемодател.
Уверете се, че има ясни последици при неоснователно прекратяване. Страната която наруши договора трябва да понесе финансова санкция. Това дисциплинира и двете страни.
9. Неустойки и ограничения
Неустойките са двуостър меч. От една страна гарантират изпълнение на задълженията. От друга могат да се превърнат в капан за наемателя ако са прекомерно високи или несправедливо формулирани.
Прегледайте внимателно всяка неустойка в договора. Каква санкция дължите при забавено плащане на наема? Какво става ако напуснете преди изтичане на срока? Сумите трябва да са разумни и пропорционални на нарушението.
Законът дава право на съда да намали прекомерните неустойки. Това обаче означава съдебен процес, който отнема време и пари. По-добре е да договорите справедливи условия още в началото.
Ако срещнете договор с множество неустойки в полза на наемодателя, потърсете професионална консултация. Адвокат по облигационно право може да прецени кои клаузи са законосъобразни и кои подлежат на оспорване.
10. Автоматично продължаване на договора
Какво става когато срокът на договора изтече? Има два варианта - договорът се прекратява автоматично или се продължава за нов период. И двата подхода имат своите плюсове и минуси.
Изборът зависи от вашите планове. Ако искате сигурност че ще можете да останете, клаузата за автоматично продължаване е във ваша полза. Ако предпочитате гъвкавост, по-добре е договорът да изтича и да се предоговаря.
При автоматично продължаване проверете при какви условия става това. Може ли наемодателят да вдигне наема едностранно? Какъв е новият срок - безсрочен или за нов фиксиран период? Тези детайли имат значение.
Преди да подпишете договора
Десетте клаузи, които разгледахме, са минимумът за защита на вашите интереси като наемател. Те не са изчерпателни, но покриват най-честите проблемни области. Всеки договор може да съдържа и допълнителни специфични условия.
Следните стъпки ще ви помогнат да избегнете проблеми:
- Прочетете целия договор внимателно преди подписване;
- Задавайте въпроси за всичко което не разбирате;
- Не се притеснявайте да искате промени в клаузите;
- Запазете копие от подписания договор и всички приложения.
Ако наемодателят отказва да включи някоя от тези защитни клаузи, това е предупредителен знак. Сериозният и коректен наемодател няма причина да се противи на справедливи условия. Вашата задача е да защитите себе си още преди да се нанесете в новия дом.
Инвестицията на време в преглед на договора се отплаща многократно. Тя ви спестява стрес, пари и безсънни нощи в бъдеще.
